Vodnik za ženske v pogajanjih o komercialnem najemu

Žensk se ne sme ustrahovati s pogajanji za dober posel v komercialnih najemih, vendar se pogajanja začnejo s pravimi vprašanji. Ko imate odgovore na prava vprašanja, lahko raziščete vrste najemov, lizinške pogoje in najboljše metode pogajanj. Prav tako boste lahko bolje načrtovali svoje finance in svoje pogajalske strategije, če veste, katera vprašanja je treba zastaviti.

Pred zakupom poslovne nepremičnine lahko zastavite veliko vprašanj. Vendar pa morate vključiti tri zelo pomembna vprašanja, da se izognete preplačilu za poslovni prostor.

Kateri tip poslovnega najema se ponuja?

Vrsta najema, ki je ponujena, je verjetno najpomembnejši element, ki ga je treba najprej pretehtati, saj določa, kako vam bomo zaračunali najemnino. Pogoji zakupa poslovnih nepremičnin so opredeljeni z vrsto poslovnega najema.

Nekateri komercialni najemi so preprosti, vendar jih večina ni. Če ne veste, kaj je Triple Net Lease, ali kaj pomeni "faktor obremenitve", ali kako bo izračunana najemnina (redko je, da vam bomo zaračunali samo dejansko kvadraturo, ki jo boste zasedli), se ne morete pogajati boljše pogoje. Ali je najem "popolna storitev" ali "odstotek na osnovi"? Ključ do pogajalskih pogojev najema je lahko odvisen od prvega pogajanja o vrsti najema.

Zahtevajte kopijo vzorčnega zakupa. Najemodajalcu, ki vam pred podpisom zavrne čas za pregled pogojev najema, ne zaupate. Komercialni najemi so lahko le nekaj strani, vendar so običajno dolgi 15-20 ali več strani. Če od odvetnika zahtevate pregled pogojev in lastnik zavrne, ne podpisujte pogodbe!

Vrste komercialnih najemov

Obstaja veliko vrst komercialnih najemov in nekateri izrazi se lahko prekrivajo. Vendar pa nekateri izrazi, kot so storitve (npr. Hišniške storitve ali storitve), ki veljajo za en zakup, morda ne veljajo za druge. Zato je pomembno, da natančno razumete vrsto najema, pa tudi, ali vključuje storitve, pristojbine za tovor, odstotek pristojbin ali druge pristojbine.

Vrste najemov, ki se ponavadi ponujajo v komercialnem najemu, vključujejo:

• Dvojni neto najem
• V celoti servisiran najem
• Bruto najem
• Neto najem
• Najem v odstotkih
• Odstotna najemnina
• Najemni kvadratni metri
• Podnajem
• Trikratni neto najem (znan tudi kot NNN ali neto neto neto zakup)

Ali so pogoji komercialnega najema pogodljivi?

Vsi komercialni najemi morajo biti nenehno vsaj nekaj prostora za pogajanja. Popolnoma nefleksibilen lastnik je nekdo, ki ga ne želite dati v zakup, ker "neprilagodljiv" pogosto pomeni "nerazumno". Če je najemnik v pogajanjih o zakupu nerazumen, so lahko tudi nerazumni ali nepošteni, ko ste v prostoru in potrebujete popravila ali nadomestila za nepredvidene predmete, kot so več parkirnih mest, dostop do opreme ali telefonske sobe.

Pogoji za pogajanja vključujejo dolžino najema, brezplačno najemnino, manjše varščine in koncesije za najemnika, ki nadgrajuje prostor. Druga področja, ki se običajno pogajajo v komercialnih najemih, vključujejo nižjo najemnino, zgornje meje najemnine in povečanje „obremenitve“ ter znižane ali odpravljene pristojbine.

Ko ni nobenega prostora za pogajanja, takoj veste dve stvari: vaš najemodajalec je nerazumen in verjetno je bolje drugje.

Včasih je najboljši način za spremembo pogojev najema, da se najprej dogovorimo o vrsti poslovnega najema. Na primer, trojni neto najem zahteva od najemnikov, da vedno plačajo vse ali del davkov, zavarovanj in vzdrževanja, povezanih z uporabo nepremičnine. Te pristojbine se plačajo poleg redne mesečne najemnine najemnika. Če ne želite plačati vseh teh pristojbin, morate zaprositi za drugačno vrsto najema.

Katero zavarovanje zahteva zakup?

Nekaj ​​lastnikov podjetij, ki so novi v komercialnem najemu, bodo gledali prek svojih dejanskih mesečnih najemnin in komunalnih stroškov, ko bodo določali, ali je prostor dostopen, vendar morate upoštevati tudi stroške zavarovanja.

Premik od doma temelji poslovanja na "opeke in malte" prostor bo povečalo stroške za zavarovanje vaše podjetje, ker, poleg svoje lastne potrebe zavarovanja, bo vaš najemodajalec bo verjetno zahteva od vas, da zavarovanje za njihovo zaščito, kot dobro. Dokler boste zasedli prostor, boste potrebovali zavarovalno kritje, ki postane fiksen strošek skupaj z drugimi stroški najema.

Koliko zavarovanja potrebujete?

Naredite vprašanje, kakšno vrsto in znesek zavarovalnega kritja zahteva zakup. To se morda zdi nepotrebno vprašanje, vendar so številna mala podjetja nezavarovana ali premalo zavarovana.

Zavarovanje komercialne splošne odgovornosti (CGL) ponuja zaščito najemodajalca pred tožbo v določenih okoliščinah in to mora biti jasno navedeno v vašem najemu. Medtem ko vam zavarovanje CGL ponuja nekaj zaščite, ga najemodajalec potrebuje za zaščito lastnih interesov, ne pa za vaše.

Nekateri najemodajalci zahtevajo zavarovalno kritje, ki je lahko drago ali še slabše, pokritost, ki je ne morete dobiti. Medtem ko je večina podjetij lahko dobite CGL zavarovanje, če najemodajalec zahteva zavarovanje odgovornosti za izdelek, lahko nekatera podjetja imajo težave pri iskanju pokritosti, ali pokritost bi lahko dodali na tisoče dolarjev na vaš račun zavarovanja.

Ali je zavarovanje potrebno pred selitvijo?

Prav tako morate vnaprej vedeti, ali mora biti zavarovalno kritje že vzpostavljeno, preden se lahko preselite. Večina najemodajalcev zahteva, da imate minimalno zavarovanje (ki ga določi) zavarovanja CGL, preden vam izročite ključe prostora.