Kako se pogajati o CAM taksah v komercialnih najemih

Večji komercialni prostor, ki ga najemate, bolj je verjetno, da se boste lahko pogajali o pristojbinah za skupno vzdrževanje (CAM) in morebitnih upravnih taksah. Vendar, ne glede na to, kako majhen je prostor, nikoli ne sprejmite pogojev kakršnega koli najema, ne da bi prosili za boljšo ponudbo.

V opozorilni izjavi o težavah, da bi vstopili v komercialno nepremičninsko industrijo, Revija CFO Poročevalec, Laura DeMars, jasno navaja, da lahko celo nepremičninski strokovnjaki težko razumejo kompleksnost pristojbin za CAM; »Kompleksnost industrije otežuje prebijanje…« DeMars še navaja:

»Na primer v nakupovalnih centrih najemniki običajno plačajo za vzdrževanje stavbe s pristojbino za vzdrževanje v skupnem prostoru (CAM). Medtem ko finančni direktor podjetja za upravljanje nepremičnin ne upravlja neposredno najemnikov, mora še vedno razumeti, kako se te pristojbine pobirajo … bolj pomembno, saj veliki trgovci pogosto ugovarjajo pristojbinam za CAM ali plačajo le odstotek… CFO mora vedeti, kako upoštevajte razliko ali odstopanje CAM. "

Preden se dogovorite za CAM ali upravne pristojbine, se prepričajte, da razumete, kaj so. Če so CAM pristojbine za CFO zapleteno vprašanje, se bolje pripravite!

Industrijski standardni CAM pristojbine

Ker ima stanje nekaterih skupnih prostorov neposreden učinek na najemnike, so pristojbine za stroške vzdrževanja in popravila hodnikov, dvigal, stopnišč, lobijev in sanitarij v skupnem prostoru precej standardne v pristojbinah za CAM. Za najemnike se običajno ocenjujejo tudi stroški, povezani s vzdrževanjem parkirišča (vključno z razsvetljavo in urejanjem okolice) in pločniki.

Nasveti za pogajanja o standardnih CAM provizijah

Če se ne morete pogajati o vrsti pristojbin, za katere ste bili zaprošeni, se prepričajte, da vam najem omogoča, da pregledate račune najemodajalca. Podjetje je posel in to se ne sme razumeti kot nezaupanje do najemodajalca ali kakega osebnega, vendar plačevanje neznanih pristojbin preprosto v dobri veri ni dobro poslovanje. Če zahtevate izjavo, da mora najemodajalec predložiti dokumentacijo (odgovornost) za vse zaračunane pristojbine, je edini način, da zagotovite, da se vam zaračuna pošteno.

Prav tako bi se morali pogajati o tem, koliko se lahko pristojbine za CAM vsako leto poveča - kar pomeni najvišji znesek ali odstotek. To „zgornjo mejo“ je treba navesti ločeno od vseh drugih povečanj najemnin.

Upravne pristojbine za poslovanje in upravljanje (O&M)

Če je pri vašem najemu potrebno plačati pristojbine CAM za operativne stroške ali stroške upravljanja, takoj ugovarjate takim stroškom. Če najemodajalec vztraja, prosimo, da si ogledate seznam (dokazilo) teh stroškov in kako je bil izračunan vaš delež. Te pristojbine se dejansko ne morejo imenovati pristojbine za CAM, temveč „upravne pristojbine“. Upravna pristojbina je še vedno pristojbina za CAM - lastnik poskuša vas prisiliti, da prispevate k lastnim stroškom. Upravne pristojbine običajno temeljijo na odstotku skupnih stroškov CAM.

Nasveti za pogajanja o upravnih in tehničnih stroških

Večina najemnikov bo ugovarjala operativnim in upravljavskim provizijam, ker najemodajalec že obračunava dohodek od najemnine, ki se zaračuna tudi brez plačila CAM. Če vaša pristojbina za CAM vključuje plače upravnega ali administrativnega osebja (na kraju samem ali zunaj njega), stroški zavarovanja odgovornosti (ki jih boste morali plačati za svoje zavarovanje odgovornosti - to mora lastnik zahtevati, preden se lahko preselite), oglaševanje in drugo promocijske dejavnosti, strokovne storitve, kot so pravne ali računovodske storitve, poskušate to doseči iz vašega najema.

Po Rosie Rees, "Boj proti CAM obtožbam," Revija za promet na drobno; "Zmogljivi najemniki bodo zmanjšali odstotek (ki se giblje od 25% do 5%) in iz izračuna izključili stroške, ki niso povezani z vzdrževanjem (npr. Davki, zavarovanje, javne storitve)."

Rees tudi meni, da stroški vzdrževanja in popravila, povezani s stavbami (tj. Strehami, stavbnimi temelji in zunanjimi stenami), ne bi smeli prevzeti najemniki, saj to niso skupne površine, ki jih uporabljajo najemniki ali njihove stranke. Rees natančno poudarja; »Lastnik že dobi dohodek od teh stavb v obliki najemnine. Vse stroške vzdrževanja in zamenjave jih mora plačati najemodajalec iz prihodkov od najemnin. “

Viri:

Rosie Rees. Spletna trgovina Prometna revija. "Borbe za CAM pristojbine." 1. september 1999.

Laura DeMars. Revija CFO. "Pravi posel." Avgust 2007.