Kako se pogajati o komercialnih najemih, ki dajejo prednost najemnikom

Če vam najemodajalec ali zakupnik preprosto sporoči pogoje, vas prosimo, da pred pisanjem nasprotne ponudbe pisno izrazite pisne pogoje. Če ne želijo ponuditi pisma, prosijo za e-pošto ali kopijo seznama prostora (ki bo vseboval vsaj osnovne informacije o zakupu).

Zakaj je tako pomembno, da imate začetne pogoje pisno? Lizinški zastopnik deluje v imenu interesov najemodajalca. Če je posrednik napačno razumel ali poskušal na kakršenkoli način spremeniti napotke najemodajalca, vam lahko pisni pogoji pokažejo najemodajalca, da je vaša ponudba na nasprotni strani narejena v dobri veri na podlagi informacij lizinškega agenta.

Možno je tudi, da lahko razumete zakupne pogoje, če niso v pisni obliki. To vas lahko pripelje do previsokih ali prenizkih vrednosti na podlagi podatkov, ki ste jih napačno razumeli.

Drug razlog, da so pogoji v pisni obliki, je, da vam omogoča čas za več raziskav o najemu, vprašati odvetnika o pogojih, ali celo primerjati pogoje za vse druge najeme, ki jih razmišljate.

Prositi za pisno izjavo ni nikakršna pravna obveznost, da se premaknete naprej. Vedno imate možnost, da se zoperstavite pogojem ali pa jih preprosto izključite.

Protiponudba

Ko kupite hišo, se dogovorite za ceno. Prodajalec navede hišo za znesek denarja, ki bi ga želeli dobiti od prodaje, vendar skoraj vedno pričakuje, da bo dobil manj. Kupec, ki se zanima za nakup doma, bo prodajalcu pisno predložil pisno ponudbo z nasprotno ponudbo. V tem primeru je ponudba ponudba za nakup stanovanja po nižji ceni od tistega, kar prodajalec prosi. Preprosto povedano, nasprotna ponudba je pogajanje.

To velja tudi za komercialni lizing. Medtem ko se nekateri najemi dejansko ne morejo pogajati, večinoma deluje kot nakup domov: najemodajalec ali agent za kotacijo prosi za eno ceno najemnine (ali niz pogojev), vendar dopušča nekaj prostora za pogajanja. Z drugimi besedami, pri komercialnih nepremičninah se skoraj vedno pričakuje, da bo najemnik (ali najemnik) predložil protiponudbo, tako da najemodajalec napihne cene in / ali pogoje.

• 3 Vprašanja, ki jih morate postaviti pred pogajanjem ali podpisom poslovnega najema
• Grafikon, ki prikazuje vrste komercialnih najemov
• Triple Net Lease
• Popolna zakupnina (bruto najem)

Začetni pogajalski proces

Ko boste izrazili zanimanje za najem prostora, vam bodo nekateri najemniki preprosto ponudili obrazec, ki navaja pogoje za najem. Ti obrazci imajo lahko odzivni odsek ali prilogo, s katero lahko izpolnite ponudbo. Drugi lahko samo ponudijo kopijo dokumentov s seznama (oglas ali letak) z izrazom »prosi pogoje«.

V večini primerov pa je v vašem interesu, da pošljete pismo ali drugo pisno obliko komuniciranja z nasprotno ponudbo. Zakaj? Ker v pismu lahko vključite prodajne točke, zakaj bi postali idealen najemnik, povejte lastniku o svojem poslovanju in poskrbite, da bo posel bolj oseben.

Za vroče nepremičnine z več zainteresiranimi strankami, lahko vaše pismo služi kot prodajni podvig, da bi najemodajalec izbral vas in se strinjal z vašimi pogoji. Pogajanja lahko gredo naprej in nazaj, zato bodite potrpežljivi. Oseba, ki kotira na borzi, ima običajno nekaj svobode pri sprejemanju odločitev, vendar se bo najverjetneje morala posvetovati z najemodajalcem. To lahko traja nekaj časa.

Če v enem do dveh delovnih dneh še niste slišali ponudbe, je dobro ukrepati. Vendar se ne trudite, da bi se zdeli obupani ali pretirano zaskrbljeni, ker bi to lahko vplivalo na izid vaših pogajanj. Ne pozabite, da večina agentov seznamov želi premakniti nepremičnino prav tako hitro, kot je mogoče, tako da ponavadi ne potrebujejo veliko »nagnjenja«.

Priprava ponudbe ali pisma protiponudbe

Vaša protipostavka mora biti predstavljena iz vašega podjetja, ne od vas osebno, tudi če ste lastnik samostojnega podjetnika. Vaša ponudba pismo je prodaja smola. Zahtevate drugačne pogoje, ki so bolj v vašo korist, in želite, da lastnik vidi vas in vaše podjetje kot dobro izbiro.

Vaše pismo o ponudbi mora vedno vsebovati naslednje informacije:

Oseba, ki je odgovorna za najem

Vključite ime svojega podjetja, ki vključuje ime, pod katerim ste zakonito ustanovljeni, in vsa druga imena, s katerimi poslujete. Ne pozabite, če upravljate samostojni podjetnik, z pravnega vidika ste vi in ​​vaše podjetje enaki in tudi če navedete svoje podjetje na najemu, boste morda tudi osebno odgovorni za celoten najem.

Struktura vašega podjetja

Če ste vključeni, povejte, kje ste vključeni. Če ste organizacija, oproščena davka, to navedite v svojem pismu. Redko je, da vam najemodajalci neprofitnim organizacijam ponujajo brezplačne storitve ali olajšave samo zato, da bi dobili odpis davka, vendar so lahko bolj nagnjeni k pogajanjem ali zakupu za plemenite namene kot za kolesarski klub. Poleg tega je razumevanje vaše osebne odgovornosti za podpisovanje najema pomembno in se bo razlikovalo glede na vašo poslovno strukturo.

Kako dolgo ste bili v poslu

Če je vaše podjetje staro manj kot dve leti, boste morda želeli vključiti tudi izjavo o svojem uspehu ali napovedi prihodnje rasti ali poslovni načrt. Najemodajalec najverjetneje ne bo oddajal v najem vašem podjetju, ne da bi nekdo osebno podaril ali zagotovil najem, če ne morete dokazati, da vaše podjetje dobro dela.

Narava vašega podjetja

Kaj počneš? Bodite kratki in do točke. Najemodajalec mora vedeti, kaj počnete, če obstajajo kakršni koli posebni pomisleki. Na primer, če vodite podjetje, ki uporablja nevarne materiale, imate paciente v zdravstvenih ustanovah ali hranite predmete prevelike vrednosti, mora najemodajalec vedeti, če obstajajo omejitve glede uporabe nepremičnine. Kaj najemniki počnejo, lahko vpliva na vrednost nepremičninskega premoženja in zavarovalne stopnje; zato bodite iskreni.

Kontaktni podatki

Vključite telefonsko številko, na katero ste dosegljivi, in če je mogoče, in e-poštni naslov. Če ste dosegljivi le v določenih dneh ali v določenih urah, vključite tudi to. Če se pravočasno ne odzovete na najemodajalca ali zastopnika, lahko mislijo, da vas ne zanima.

Vaši predlagani pogoji (ali, protiponudba)

Bodite čim bolj popolni in jasni.

Uvrstitev vaših pogojev leasinga v ponudbo ali protiponudbo

Najboljši način za pogajanje o poslu je jasno razumevanje tega, kaj ponudite ali ste pripravljeni sprejeti. Če ni v pisni obliki, bo kasneje zelo težko dokazati, da je bilo nekaj izključeno iz najema, za katerega ste mislili, da bi ga bilo treba vključiti.

Če postavite stvari v pisni obliki, lahko traja malo dlje, vendar vam ponuja nekaj pravne zaščite, če se stvari kasneje zopet razjezijo. Če ste časovno pritisnjeni in ne morete poslati pisma, ga dostavite. Če to ni mogoče, lahko zadostuje dobro napisan elektronski naslov.

Če niste prepričani o določeni zahtevi za najem, kot je pojasnilo - in poskusite dobiti to pojasnilo v pisni obliki.

• Rdeče zastave za slabe pogoje najema
• Nasveti za pogajanja o CAM provizijah v komercialnih najemih
• Standardni pogoji v komercialnih najemih

Dolžina najema

Če želite spremeniti trajanje najemnih pogojev, bodite jasni. Na primer, zakup, ki ga želite, je dve leti s tremi možnostmi podaljšanja za eno leto (skupaj pet let); ali ravno petletni najem brez možnosti podaljšanja? To je zelo velika razlika v tem, kako dolgo boste zaklenjeni v najem in kako se lahko najemodajalec počuti v zvezi z drugimi izrazi, ki jih zahtevate v ponudbi.

Večina najemodajalcev daje prednost dveletnim ali daljšim najemom, vendar nikoli ne okleva, če zaprosi za enoletni zakup. Enoletni najemi lahko stanejo malo več ali imajo manj možnosti podaljšanja najema, vendar ste zaklenjeni za krajši čas. Razen, če ste podjetje z več milijoni dolarjev, je le redko smiselno podpisati najem, ki vas zavezuje k prostoru več kot dve leti.

Ne pozabite, če vaše podjetje preraste prostor, ne želite biti obtičali z dolgim ​​najemom. Ali še huje, če se vaše podjetje bori in morate znižati na manjši prostor, boste morda težko zlomili vaš najem.

Stanje nepremičnine

Če ste prosili za prostor »kakšen je« ali če potrebujete najemodajalca, da najprej popravi ali izboljša. Če nameravate obnoviti nepremičnino, na kratko opišite predlagane obnove. Želite, da je to vključeno v najem, ker bo pogosto najemodajalec ponudil nekakšno spodbudo ali „dodatek“, če boste obnovili določene vrste nepremičnin. Če niste prepričani, kakšni dodatki bi vam lahko ponudili za kakršnokoli obnovo, naj bodo stvari odprte. Ponudite vam lahko podrobnejše informacije o prenovah, da bi vam najemodajalčeva ocena ponudila neke vrste premisleke za izboljšave.

Datum zaposlitve

Povejte lastniku, kdaj želite prevzeti fizično posest (premakniti, pridobiti ali prevzeti odgovornost za lastnino). V nekaterih primerih, ko je lahko datum fizične posesti drugačen od datuma, boste začeli plačevati najemnino.

Na primer, lahko najemnika vprašate za datum zasedenosti in datum začetka najemnine 1. januar 20xx, vendar prosimo, da prvi mesec ni najemnina. V tem primeru bi se najem začel 1. januarja 20xx, lastnik pa bi lahko odpisal brezplačno mesečno najemnino. Najemnik bi imel prostor 12 mesecev, zakup pa bi trajal 12 mesecev.

Drug način za pridobitev iste stvari (brezplačen mesec najemnine) je, da se zaprosi za datum zasedenosti 1. januarja 20xx, z datumom plačila najemnine 1. februarja 20xx. To pomeni, da bi se najem začel en mesec po datumu, ko ste se preselili, ali 1. februarja 20xx.

Ta vrsta pogajanj deluje le v prostoru, ki je že nezaseden, lastnik pa si želi, da bi se nekdo preselil, ker daje prednost najemniku. V bistvu, ne dobite samo eno brezplačno mesečno najemnino, dobite do 13 mesecev zasedenosti od 12-mesečnega najema.

Kako napisati ponudbo ali pisemsko ponudbo

V nadaljevanju je vzorčno pismo, ki ga je mogoče (in bi bilo treba) revidirati in uporabiti kot začetno ponudbo ali protiponudbo za najem poslovnega prostora za vaše podjetje. Njen namen ni nadomestiti pravne nasvete, temveč preprosto pokazati, kako lahko izrazite zanimanje za najem določenega prostora.

• Več poslovnih črk vzorcev
• Predloga za poslovno pismo

Informacije v krepkem tisku je treba nadomestiti z lastnimi informacijami in pogoji lizinga.

(Vstavi Današnji datum)

(VSTAVI Ime najemodajalca ali agenta za vpis

Gospa Happy Landlord

123 Street

Suite Z

Mesto, država, poštna številka

dragiGospa Landlord;

To pismo izraža interes v imenu (VSTAVI ime vašega podjetja), pri zakupu nepremičnine, ki se nahaja na: (VSTAVI popoln naslov, vključno z uličnim naslovom, številko enote ali apartmaja, mesto, zvezno državo in poštno številko).

(VSTAVI ime vašega podjetja) je (VSTAVI vrsto posla, ki ga imate - LLP, partnerstvo, samostojni podjetnik itd.)VSTAVI kratka izjava o tem, kaj počne vaše podjetje).

(VSTAVI ime podjetja) deluje od (VSTAVI začetni datum ali število let poslovanja). Zaradi vznemirljive rasti potrebujemo večje (ali dodatne, primernejše itd.) Objekte.

(Opomba: tudi če delate od doma, tega ne ponujate v pisnem predlogu. Poskusite se izogniti temu, da bi v tem začetnem stiku imeli domače podjetje - to lahko naredi lastnika majhnega in nestabilnega.)

Po skrbni oceni poštene tržne vrednosti vam predlagam naslednje pogoje:

SEZNAM VSE TERMINE TUKAJ vključno z dolžino najema, možnostmi podaljšanja, najemnino, dodanimi pristojbinami, vrsto zakupa, letnim povečanjem itd. Vse, kar želite vključiti ali navesti v podrobnosti najema v tem odstavku. Bodite prepričani, da vključite vse prenove ali popravila, ki jih želite ali potrebujete, da jih najemodajalec odda v prostor, ali pa to storite sami. Vprašajte za brezplačno najem, pohištvo, dodatno parkiranje - vse, kar boste morda potrebovali, da bo prostor najbolje deloval za vaše podjetje.

Navdušena sem nad možnostjo zakupa zgoraj omenjenega prostora in občutka tega (VSTAVI Ime podjetja) bi bilo dobro za vas. Če imate kakršna koli vprašanja v zvezi s tem predlogom pogojev zakupa ali iz poslovanja, se obrnite na mene na (VSTAVI klic), ali po e-pošti na: ((VSTAVI Vaš email naslov).

Hvala, ker ste si vzeli čas in razmislili o tej ponudbi. Veselim se hitrega in ugodnega odgovora.

Spoštljivo poslano, (pustite 2-3 prazne vrstice za podpisovanje svojega imena s črnilom)

(VSTAVI Vaše ime - začetne omejitve

(VSTAVI Vaš naslov - začetne omejitve

Opomba: če vključite kakršne koli priloge ali kopirate kogar koli drugega, je najprimernejši način za prikaz, da je v poslovnem pismu po vašem podpisu, kot je ta, in v tem vrstnem redu:

Spoštljivo poslano, (pustite 2-3 prazne vrstice za podpisovanje svojega imena s črnilom)

(VSTAVI Vaše ime - začetne omejitve

(VSTAVI Vaš naslov - začetne omejitve

Prilogi: (navedite več kot eno na ločenih vrsticah, zamaknjeno)

cc: Jennifer Barnes, agent za seznam

Kako oblikovati drugo stran poslovnega pisma

Če je vaše pismo daljše od ene strani, je standardna oblika poslovnega pisma za zagon druge strani taka:

Pismo:

Današnji datum

Druga stran

Nato preskočite dve do tri prazne vrstice in nadaljujte, kjer se začne črka za drugo stran.

Kako dostaviti ponudbeno pismo

Ponudbo lahko pošljete po pošti, ga dostavite sami ali pa pošljete e-pošto s prilogo, ki vsebuje pismo ponudbe. Če se še vedno borite s temi pogoji, ki jih želite vključiti, tukaj je več člankov z veliko nasvetov in nasvetov o pogajanjih najboljše možne pogoje!

Nasveti za pisanje ponudbe

• Ne pozabite, da je to poslovno pismo. Naj bo čisto, preprosto in do točke, vendar se ne bojte uporabljati smiselnih „prodajnih mest“, da bi pridobili lastnika.
• Izogibajte se humorju, slengu ali osebnim občutkom o politiki, veroizpovedi ali kateremkoli drugem predmetu, ki ni povezan z namenom pisma (za ponudbo).
• Ne uporabljajte dišavnih ali “nakitnih” pisalnih potrebščin. Papir mora biti bel, pisemski in brez robov ali vaš pisemski papir.
• Pošljite pismo v navadni beli pisarniški ovojnici. Nikoli ne zložite pisma v manjšo ovojnico. Če vaše pismo vsebuje več kot sedem strani, vključno s prilogami, namesto tega uporabite plosko, 8-1 / 2 x 11 ”ovojnico. Prepričajte se, da ste v zgornjem levem kotu ovojnice vključili povratni naslov in na ovojnico poskrbite za dovolj poštnine!