Izračunajte komercialne najemnine s kvadratnimi formuli

Komercialni najemi se ne izračunavajo kot stanovanjski najemi. Stanovanjski najemi lahko vključujejo celotno kvadraturo doma, vendar najemnina ne temelji na kvadratnih metrih. Mesečne najemnine za stanovanjske nepremičnine so v veliki meri odvisne od primerjave najemnin na tem območju. V komercialnih nepremičninah se mesečna najemnina izračuna na različne kompleksne načine z uporabo več vrst meritev kvadratnih metrov.

Meritve, ki se uporabljajo pri določanju najemnin za poslovne prostore, temeljijo na smernicah, ki jih je določilo Združenje lastnikov zgradb in upraviteljev (BOMA) International in veljajo za industrijski standard v Združenih državah.

Številni komercialni najemi uporabljajo standarde BOMA in zaračunavajo mesečno najemnino na podlagi „kvadratnih metrov, ki jih je mogoče najeti“, in ne na „kvadratnih metrih“. To je pomembno za razumevanje, ker če ste navedli ceno 1,25 $ na uporabno kvadratno nogo, je to lahko tisto, kar na koncu dejansko plačate za vsak mesec.

Kvadratne noge, ki se lahko najemajo

Uporabni kvadratni metri je število kvadratnih metrov, ki jih ima najemnik. Obstajajo pa tudi drugi deli stavbe, ki jih uporabljajo ali koristijo vsi najemniki. Ti deli so znani kot skupni prostori in vključujejo hodnike, stopnišča, dvigala in lobije.

Višina kvadratnih metrov za skupne prostore je razdeljena med vse najemnike na proporcionalni osnovi. Vsak najemnik plača del stroškov lastnika za te skupne prostore. Ko so te pristojbine dodane uporabnim kvadratnim metrom, se rezultat imenuje "kvadratni metri za najem".

Da bi stvari še bolj zmedle, se ta praksa dodajanja skupnih stroškov prostora uporabnim kvadratnim metrom imenuje "faktor obremenitve". Stroški faktorjev obremenitve se običajno vsako leto povečujejo s stopnjo, ki je ločena od povečanja najemnine za uporabne kvadratne metre. To pomeni, da se boste morda morali vsako leto pogajati za dva povečanja najemnine: enega za faktor obremenitve in enega za uporabno kvadratno najemnino.

Primer izračuna kvadratnih metrov za najem

Recimo, da je pisarniški prostor, ki ga najemate, fizično 500 kvadratnih čevljev (uporabne kvadratne čevlje), cena je 1,25 USD na kvadratni meter. Uporabna kvadratna najemnina bi znašala 625 $ na mesec (500 SF x 1,25 USD). Vendar pa vaš del skupnega prostora dodaja še 100 kvadratnih metrov. Vaša najemnina bo izračunana na podlagi 600 kvadratnih metrov, ne pa 500, ki jih boste zasedli.

Nekateri najemodajalci pavšalni znesek za tako kvadratnih metrov in vaš del skupnega območja v eno številko (to je ponavadi nepošteno do najemnika), vendar je večina zaračuna drugačno stopnjo na kvadratni čevelj za uporabne kvadratnih metrov in za skupne površine najemnine prispevkov.

Vprašajte za razčlenitev uporabnih višjih stroškov kvadratnih metrov najemnih kvot

Preden sploh vidite prostor, se prepričajte, da po telefonu vprašate, kakšna stopnja se zaračuna za uporabne kvadratne metre in za najemne kvadratne metre, ker je to velika razlika v vaši skupni mesečni najemnini. In, ne pozabite, če nekdo pove, da je prostor "1.500 kvadratnih metrov najemnih kvadratov", bo dejanska (uporabna) velikost prostora manjša.

Da bi vas spravili v ogled nepremičnine, vam bodo nekateri najemodajalci preprosto povedali uporabno kvadratno ceno, vendar citiramo kvadraturo najemnika. Ta zavajajoča praksa naredi prostor videti večji in cenejši kot je. Potem, ko se pojavi, boste našli prostor, ki je zvenel odlično na telefonu, dejansko izven vašega cenovnega razpona in manjši, kot ste mislili.

Medtem ko je večina realtors odkrito o razkrivanju resnične skupne stroške najemnine po telefonu, še vedno ponavadi navedejo velikost prostora kot najemne noge - ne kot uporabne noge. Ampak zdaj ste dovolj pametni, da natančno veste, kaj vprašati realtorja.

Naslednja tabela primerja tri vrste izračunov kvadratnih čevljev, ki se uporabljajo v komercialnih najemih. Nekateri najemi se napolnijo s kvadratnim čevljem, medtem ko drugi dodajo odstotek skupnega prostora na uporabno kvadratno stopnjo, da zaračunajo tisto, kar se imenuje kvadratni metri.

Izračuni kvadratne noge

Definicije kvadratnih metrov (SF)
Izraz	Opredelitev
Uporabne kvadratne noge	SF prostor dejansko zaseda najemnik.
Kvadratne noge, ki se lahko najemajo	Uporabna SF +% VS skupnih območij.
Bruto kvadratne noge	Skupaj SF celotne stavbe.

Povzetek

Uporabni kvadratni metri je dejanska velikost prostora, ki ga boste zasedli. Najemni kvadratni metri je vedno večji, ker vključuje uporabne kvadratne čevlje plus dodatno število kvadratnih metrov skupnih površin, ki jih fizično ne boste zasedli.

Prostor, ki ga je mogoče najeti s faktorjem obremenitve, je cena, ki jo želite vedeti, ker boste to plačali. Cena na kvadratni meter za uporabne kvadratne metre je le del tega, kar boste plačali vsak mesec.