Komercialne izselitve zaradi delikvencije najema

Če imate od najemnika, ki najame komercialni prostor od vas, ki ni plačal najemnine, ali ki so kršili pogoje najemne pogodbe, jih lahko razmislite o izselitvi. Izselitev je treba obravnavati kot sekundarni korak po storjena so bila druga razumna prizadevanja za reševanje težav z najemniki.

Deložacija za neplačilo najemnine bi morala biti poslovna odločitev

Vsi lastniki podjetij so lahko od časa do časa izpostavljeni težavam z denarnim tokom, če pa vaš najemnik ni sposoben plačati najemnine ali ni pripravljen delati z vami, da bi plačal trenutno najemnino, ne morete preprosto spremeniti ključavnic na njihovih vratih. in držijo svoje poslovne talce - morate iti skozi določene korake, da bi jih zakonito izselili.

Preden se odločite za izselitev vašega najemnika, upoštevajte poslovne vidike. Kako dolgo bo trajalo, da boste ponovno sposodili nepremičnino? Ali boste morali vložiti veliko denarja za popravila? Ali ima najemnik trenutne finančne težave ali je malo verjetno, da bo kdaj dobil in ostal najemnina? Ali boste morali na sodišče?

Ko ste se odločili, da je prava izbira izseliti najemnika, hitreje začnete postopek, bolje je. Vsak dan, ko ne morete ponovno oddati prostora, je še en dan, ko izgubite denar na nepremičnini in še eno noč izgubljenega spanja, ki skrbi za stvari.

Verjetno potrebujete odvetnika

Če želite izsiliti komercialnega najemnika, ker ne plačujete najemnine, morate biti seznanjeni z zakonom ali najeti odvetnika, ki vam bo pomagal vložiti nalog za izselitev. Na to, kako boste nadaljevali, lahko vpliva tudi to, ali je podjetje korporacija, partnerstvo ali če je lastnik podjetja osebno jamčil za najem.

Odvetnik, ki ga najemate, mora aktivno izvajati poslovno pravo in po možnosti specializirati komercialno poslovne transakcije. Oblike, zakoni in postopki za izselitev stanovanjskega najemnika niso enaki tistim za izselitev komercialnega najemnika.

Nekateri odvetniki zaračunavajo pavšalno pristojbino, drugi pa urno postavko, večina pa vam bo zaračunala tudi sodne stroške, pristojbine za prijavo in celo čas, ki ga porabite po telefonu z odvetnikom ter stroški poštnega in dokumentacijskega kopiranja. Da bi se izognili skritim stroškom, se pozanimajte o vseh pristojbinah, ki jih boste lahko imeli, preden obdržite odvetnika.

Za izselitev komercialnega najemnika je potreben čas in je pogosto drago. Imeli boste lažji čas, da dokažete, da je najemnik v zaostanku (dolguje vam denar), kot vam bo za neko drugo kršitev najemne pogodbe. Toda v vseh primerih, ko izselite najemnika, je dokazno breme na vas, da pokažete, da imate pravzaprav razlog za zagon najemnika.

Nekatera posebna najemna pravica, ki jo določa zakon za stanovanjske najemnike, ni razširjena na poslovne najemnike. Poslovni najemniki so veliko bolj dovzetni za zlorabe najemodajalcev kot stanovanjski najemniki, vendar to ne pomeni, da lahko kot lastnik nepremičnine kršite zakone v vaši državi.

Če je vaš najemnik vložil stečaj

Čeprav so se zakoni o stečaju zveznega komercialnega najemnika v letu 2005 spremenili v korist najemodajalca, lahko posamezni državni zakoni še vedno vplivajo na izseljevanje komercialnega najemnika zaradi neplačevanja najemnine.

Če je najemnik že vložil stečaj, preden je lastnik poskušal izseliti zaradi neplačevanja najemnine, bo avtomatično bivanje v korist najemnika preprečilo, da bi najemodajalec dal najemniku odpovedni rok ali od začetka postopka izselitve.

Vendar pa lahko lastnik še naprej nadaljuje z deložacijo tako, da zaprosi zvezno stečajno sodišče, naj umakne pridržanje. V večini primerov bo sodnik umaknil bivanje, ker najemna pogodba nima vpliva na vrednost premoženja najemnika.

Če najemnik datoteke stečaja po postopku izselitve začne, zvezni zakon strani z najemodajalcem. Vendar pa peščica držav omogoča najemniku 30 dni od sodbe o prisilni izterjavi, da odpravi dolg.

Izseljevanje najemnika, ki je že vložil stečaj, ali ki je vložil stečaj po začetku postopka izselitve, je lahko zapleteno. Nekateri zakoni dovoljujejo komercialnim najemnikom, da ustavijo postopek izselitve, kadar je vpleteno stečajno sodišče, in v takih primerih je skoraj vedno najbolje najeti odvetnika.

Koraki pri izselitvi zaradi neplačevanja najemnine

Podajte obvestilo o privzetku: Tudi če vaš najem ne zahteva tega, vedno pošljite najemniku privzeto obvestilo (Obvestilo o izselitvi), ki navaja, da je najemnina zamujena in da boste nadaljevali z deložacijo, če najemnina ni plačana v celoti v določenem časovnem obdobju (to je lahko časovni okvir, ki je naveden v najemni pogodbi, ali daljši datum, ki ste ga izbrali, da najemniku da več časa za plačilo.)

Ne sprejmite delnega plačila: Po mnenju odvetnikov za poslovno pravo Minnesote, Jacob C. Hendricks in Jon L. Farnsworth, previdnost: "Najemodajalci lahko nenamerno oprostijo kršitev in jim onemogočijo izselitev najemnikov, če se sprejme delno plačilo najemnine. prenehanju najemne pogodbe in brez kakršnega koli drugega pisnega dogovora se lahko prepreči pobiranje prihodnje najemnine od najemnika."

Začetek sodnega postopka: Ko je datum, ki ste ga dali najemniku v celoti plačani, potekel, bo vaš odvetnik najemniku vročil uradno obvestilo o izselitvi in ​​ga vložil pri sodišču, da načrtuje zaslišanje zaradi izselitve.

Sodnik lahko odloči, da mora najemnik takoj zapustiti nepremičnino ali pa jim dati nekaj dni. Sodnik bo verjetno tudi odločal in dal najemniku možnost, da v daljšem časovnem obdobju povrne dolg najemnine. Najemnik je lahko tudi finančno odgovoren za prihodnjo izgubo najemnine, dokler se nepremičnina ne najame ponovno.

V vseh primerih, ko ste soočeni z izselitvijo sicer dobrega najemnika za neplačilo najemnine, je pametno razmisliti o verjetnosti, da se najemnik ujame z najemnino. Če mislite, da lahko najemnik dela z njimi. Če ste negotovi, niste sposobni ali pripravljeni prevzeti tega tveganja, nemudoma začnite postopek izselitve.Boste delaš si uslugo, in najemnik, ker prej lahko najem nepremičnine, da nekdo drug, boste zaslužili denar, in najemnik bo odgovoren za manj "izgubo prihodnje najemnine."