Stroški skupnega vzdrževanja (CAM) v lizingu

Ko zakupite poslovni prostor, plačate za več kot samo dejansko kvadraturo, ki jo boste zasedli. V mnogih komercialnih najemih, zlasti v najemih na drobno in v industrijskih prostorih, se dodatne pristojbine pogosto imenujejo pristojbine za skupno vzdrževanje (CAM). V neindustrijskih prostorih lahko slišite ta strošek, imenovan "faktor obremenitve", ki vključuje stroške CAM. Stroški CAM se dodelijo najemnikom na sorazmerni osnovi: več kvadratnih metrov najemnine najemnika, večji delež stroškov CAM, ki jih mora plačati.

Obstajata dva osnovna izračuna za pristojbine za CAM: spremenljive pristojbine za CAM, pri katerih je znesek, ki ga mora najemnik prispevati, povečati na podlagi številnih dejavnikov in pavšalnih provizij CAM, pri katerih so pristojbine fiksni znesek.

CAM pristojbine se lahko plačajo mesečno, četrtletno, letno ali celo od časa do časa, ko so potrebna velika popravila stavbe ali celotnega poslovnega / industrijskega parka.

CAM pristojbine lahko stopnjevajo z drugačno stopnjo, kot je mesečna zakupnina, ker so ponavadi bolj spremenljive. Zato je pomembno, da vaš najem opredeli razliko med "spremenljivimi" in "fiksnimi" CAM pristojbinami in vključuje neke vrste zgornjo mejo ali pa pojasnite, da se lahko najvišje pristojbine za CAM vsako leto povečajo. Ta stopnja povečanja bi morala biti ločena obravnava od tega, koliko se vsako leto poveča osnovna najemnina.

Opredelitve pristojbin za CAM: Ozke in zavajajoče

Številne spletne definicije pristojbin CAM jih določajo kot pristojbine za najemnika, ki deli del neposrednih stroškov vzdrževanja zelo specifičnih skupnih območij. Te preveč poenostavljene opredelitve niso povsem točne in najemodajalec lahko vključuje številne posredne stroške kot pristojbine za CAM, ki niso tako očitne. Strokovnjaki v industriji so to prakso zelo razpravljali o tem, ali je to etično ali celo pravno. Skratka, ne smete nikoli podpisati najemne pogodbe, ne da bi razumeli, kakšne so pristojbine CAM vaš edinstven komercialni najem.

Namen CAM taks

CAM in obremenitve faktorja obremenitve služita istemu osnovnemu namenu: zahtevati, da najemniki pomagajo pokriti neposredne stroške najemodajalca za „skupne prostore“. Skupna območja lahko vključujejo notranje (hodnike, dvigala, lobije, javne kopalnice itd.) In zunanje stroške. (parkirišča, urejena območja itd.).

Navedite, kakšne bodo vaše najemnine za CAM v zakupu, kako pogosto jih boste plačevali in koliko jih lahko vsako leto povečate. Če boste morali pomagati pri stroških večjih prenovah, kot je parkiranje ali kakršnokoli popravilo, ga dobite pisno. Najemodajalec mora navesti, kdaj so bila ta popravila opravljena in kdaj so načrtovana ali predvidena v prihodnosti.

Ne bodo vsi najemodajalci zahtevali, da najemniki pomagajo pri stroških, kot so strešna kritina, vzdrževanje parkirišč in strukturna popravila. Resnično ni nobenega standarda, ki bi veljal za najemnine, zato se ne zanašajte na preprosto vpogled v “CAM pristojbine” v vašem najemu; prepričajte se, da so pojasnjene pristojbine za CAM.

Najemodajalec lahko vključi širok razpon stroškov, ki so preprosto navedeni kot »CAM-provizije« ali »upravne takse«, pod pogojem, da so to stroški, ki jih najemodajalec plača v korist vseh najemnikov. Če pristojbine za CAM v najemu niso jasno navedene ali pojasnjene, se posebej pozanimajte, če plačujete za naslednje:

• Varnostni sistemi ali plače ali drugi stroški, povezani z varnostnim osebjem na kraju samem
• Dovoljenja, davki, zavarovanje ali pravni stroški
• Oglaševanje, znaki ali drugi splošni splošni stroški, ki jih ima najemodajalec pri upravljanju ali promociji stavbe (tj. Plače ali ugodnosti za zaposlene na kraju samem ali celo zunaj njega)
• Popravila in obnova vzdrževanja nepremičnin, vključno z dodatki ali preoblikovanjem krajine, zunanje barvanje, razsvetljava zunanjosti ali parkirišča, tlakovanje ali obnavljanje površine, strešne kritine, popravila in nadgradnje centralnih vodovodnih, električnih, kanalizacijskih in HVAC sistemov

• Komunalne storitve, najemnina ali kakršni koli drugi stroški vzdrževanja ločenih pisarniških prostorov na licu mesta ali zunaj njega

Razumeti Točno tako Kakšne CAM pristojbine so navedene v vašem komercialnem najemu

Tukaj je opozorilna zgodba, ki jo je treba upoštevati. Leta 1989 je strokovno najeto industrijsko območje za odpiranje obrtne pošiljke in hobi trgovine. Zdi se, da je park v dobrem stanju, stanodajalec pa je bil prijatelj družine najemnika in je vljudnostno zmanjšal najemnino. Ker je bil to prvi industrijski zakup, ki ga je zakupnik podpisal, niso v celoti ocenili moči pristojbin za CAM. Z drugimi besedami, podpisali so zavezujoč pravni dokument brez pojma, kaj so podpisali.

Niso vedeli, kaj je bil Triple Net Lease, samo da bi se morali izogibati podpisu. Trikratni neto najem je najmanj ugoden od vseh najemnin za najemnike; zahteva, da plačate za vzdrževanje, davke in zavarovanje. Ko je najemnik vprašal najemodajalca, kakšno vrsto najema naj bi podpisali, najemodajalec ni nikoli omenil izraza "trojna mreža". Namesto tega je najemodajalec najemniku povedal, da je njihov zakup vključeval CAM in upravne takse. V tistem času niso vedeli, da so upravne takse vključevale davke, zavarovanje in celo vrsto drugih zelo dragih stroškov.

Samo mesec dni po zakupu je lastnik parka začel obsežne obnove parka, vključno s preoblikovanjem sprednjih enot, ki so bolj podobne maloprodajnemu prostoru. Znaki so bili spremenjeni, zgradba je bila prebarvana in nekatere strukturne spremembe so bile izvedene na sprednji strani industrijskega parka.

Predlog je bil razdeljen med vse najemnike, in čeprav je imel najemnik zelo majhno enoto, so obtičali s 5.000 USD - njihov del nadgradnje parka, čeprav je bila njihova enota na strani in nikakor ni imela koristi od katere koli od izboljšave. Drugi najemniki so bili prizadeti s skoraj 20.000 dolarjev stroškov obnove. Če bi najemnik natančneje prebral zakup, bi vedel dovolj, da bi vsaj vprašal, ali so v bližnji prihodnosti načrtovane kakršne koli nadgradnje, in da bi ugotovil, da je to, kar je bilo po njihovem mnenju preprost najem, dejansko prikrito trojno najemnino.