Razumite "Gross-Up" pred podpisom poslovnega najema

Izraz "bruto-up" se običajno uporablja za najemnine, ki se v celoti servisirajo, včasih imenovane "najemi celih storitev". Najemnik plača fiksne zneske za določene storitve poleg osnovne najemnine za dejanski prostor, ki ga zakupi s to vrsto najema.

Na primer, najemodajalec lahko plača skupne stroške vzdrževanja, ki se imenujejo tudi stroški CAM, potem razdeli to pristojbino s številom bruto kvadratnih metrov v stavbi in vsakemu najemniku zaračuna znesek na podlagi odstotka kvadratnih metrov, ki jih ima. Klavzula o najemu v zakupu omogoča, da se v primeru, ko je zgradba zasedena manj kot 90 do 100 odstotkov, stroški še vedno izračunajo za deleže operativnih stroškov, ki so jih najemniki razporedili do teh odstotkov - od 90 do 100 odstotkov.

Bruto-up se plačuje kot dodatna najemnina in najpogosteje pokriva variabilne stroške, ki se lahko v določenem mesecu povečajo ali znižajo glede na zasedenost in druge dejavnike.

Prednosti bruto-up za najemodajalci

To je eden od primerov, ko morda ne boste dobili, kar ste plačali, če ste najemnik. Kot primer recimo, da je Leo Landlord pravkar kupil poslovno stavbo. Tom Tenant je prvi, ki mu je dal najemnino. Tom najame 10.000 kvadratnih metrov prostora. Stavba znaša 100.000 kvadratnih metrov. Tom najame 10 odstotkov stavbe.

V osnovnem sorazmernem scenariju, ki deli variabilne stroške med najemniki, bi Tom plačal 10 odstotkov teh stroškov, ker mu je dodeljenih 10 odstotkov stavbe. Zdaj pa recimo, da je Leo težko najti druge najemnike in to stanje traja nekaj mesecev. Če v Tomovem zakupu ni klavzule o povečani plači, je Leo obtičal z računom za 90 odstotkov stroškov, ki bi jih običajno plačali njegovi najemniki samo zato, ker ni drugih najemnikov, ki bi jih lahko dodelil.

Klavzula o povečanju bi lahko omogočila, da Tomov odstotek poveča na 50 odstotkov, vendar najverjetneje na 95 ali 100 odstotkov, ker je edini najemnik v stavbi.

Kako je ta sejem?

Tom Tenant morda ne misli, da je ta ureditev pravična, vendar je Tom edini najemnik, ki koristi storitve, vključene v te spremenljive stroške. Leo Landlord nima neposredne koristi, zato bi lahko rekli, da ni pošteno, če bi moral plačati za 90 odstotkov storitev, ki jih uporablja samo Tom. Morda je eden od teh stroškov vzdrževanje nadzornih kamer na parkirišču. Ker ni drugih najemnikov, so edini ljudje, ki prihajajo in gredo na to parkirišče, Tomovi kupci, zato se zdi razumno, da bi Tom sam moral plačati za storitev.

Preberite Fine Print

Če razmišljate o vstopu v poslovni najem, previdno preberite drobni tisk in se zaščitite, tako da naredite malo več domače naloge. Če v resnici obstaja klavzula o bruto plačilu, se prepričajte, da je dovoljeno povečanje v razumnih odstotkih. Če Tom plačuje vso opremo za nadzor, verjetno obžaluje, da se ni poskušal dogovoriti o odstotku navzdol. Dovoljen odstotek mora biti jasno določen v najemu.

Še več, če je Tom pogledal v zgodovino Lea z najemom poslovnih stavb, se je morda naučil, da je imel Leo v preteklosti težko pridobivanje in zadrževanje najemnikov iz enega ali drugega razloga. Ali pa je Leo samo neizkušen - to je njegov prvi poskus takšne naložbe, tako da bi mu lahko potreboval nekaj časa, da bi ga popravil. Kakorkoli, Tom morda ne bi želel skleniti najema z Leom, ki vključuje klavzulo o bruto višini iz tega razloga - verjetno je, da bi bil lahko eden od le nekaj najemnikov v prostorih ob kateremkoli času.

Če bi bilo sedem najemnikov, ki najamejo 70.000 kvadratnih metrov od Lea, bi bil bruto-up manjši, v bistvu razlika med 70 in 95 ali 100 odstotkov, in ta razlika bi bila razdeljena med vseh sedem najemnikov.